As arras, também chamadas de “sinal” no contexto de contratos de compra e venda, são regulamentadas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil brasileiro. Esse instituto funciona como uma garantia financeira ou patrimonial, que reforça o compromisso das partes, conferindo uma base sólida ao negócio firmado. Quando as arras são entregues – seja em dinheiro ou bem móvel –, sua função é assegurar que o contrato será executado, fortalecendo o compromisso contratual entre comprador e vendedor.
Em uma situação onde o contrato é cumprido conforme previsto, o valor das arras é geralmente restituído ou computado como parte do pagamento final. Ou seja, atua como um adiantamento no valor total da compra.
Tipos de Arras: Confirmatórias e Penitenciais
O Código Civil brasileiro prevê duas modalidades distintas de arras: confirmatórias e penitenciais, cada uma com implicações diferentes para o caso de rescisão do contrato.
a) Arras Confirmatórias
Conforme os artigos 418 e 419 do Código Civil, as arras confirmatórias servem para confirmar o compromisso das partes em relação ao contrato, tornando ilícita a sua rescisão unilateral. Se uma das partes causar o rompimento do contrato sem justa causa, a outra poderá reter ou exigir a devolução do valor do sinal. Caso seja o comprador quem desiste, o vendedor poderá reter o valor das arras. Em contrapartida, se o vendedor for o responsável pelo descumprimento, o comprador tem o direito de receber o valor das arras em dobro. Em alguns casos, ainda pode haver a possibilidade de uma indenização adicional, caso seja comprovado que os danos causados superaram o valor das arras.
b) Arras Penitenciais
Previstas no art. 420 do Código Civil, as arras penitenciais têm como característica principal a concessão do direito de arrependimento para ambas as partes. Nesse caso, o contrato pode ser desfeito sem indenização suplementar. Se o comprador decide desistir do contrato, ele perde o direito ao valor pago a título de arras. Já se o vendedor desiste, deverá devolver o valor das arras em dobro ao comprador. Aqui, as arras funcionam como uma multa pela desistência, mas sem implicar uma indenização adicional.
Função das Arras e a Boa-Fé Objetiva
As arras representam um instrumento de segurança jurídica dentro do princípio da boa-fé objetiva, que exige que as partes cumpram o acordado com lealdade e confiança. O inadimplemento sem justificativa gera uma necessidade de penalizar o responsável, protegendo a parte que foi lesada e incentivando o cumprimento dos compromissos estabelecidos.
Referências:
BRASIL. Lei n. 10.406, de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
STJ, Recurso Especial: Resp 1513259 MS 2011/0289436-2
